Техплан vs. техпаспорт

В соответствии с законом «О государственном кадастре недвижимости» с 1 апреля 2012 года учет объектов незавершенного строительства будет осуществляться на основе технического плана, а не технического паспорта.

Согласно вновь принятым нормам объект капитального строительства будет связан с земельным участком.

Это одно из основных отличий между техническим паспортом и техническим планом.

Технический план объекта недвижимости будет включать описание объекта на контуре земельного участка.

Этот порядок утвержден приказом Минэкономразвития № 577 от 14.10.2011 года « О порядке осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период применения Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» к отношениям, возникающим в связи с осуществлением государственного учета зданий, сооружений, помещений».

До этого федеральный закон от 24.07.2007 года № 221-фз « О государственном кадастре недвижимости» действовал только в отношении земельных участков.

С момента вступления в силу приказа №577 нормы закона распространятся и в отношении объектов капитального строительства (ОКСов). Речь идет о координировании поворотных точек здания с целью привязки определенного объекта к земельному участку, на котором он находится.

На сегодняшний день ведутся три различных реестра:

реестр земельных участков;
реестр объектов капитального строительства;
реестр прав.

Ведет все эти три реестра одна государственная структура – Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю.

Так с 2011 года была проведена оцифровка всех документов архивов, хранящиеся в структурах БТИ, с бумажных носителей в электронный вид. Это позволило создать основу для кадастра недвижимости по ранее учтенным объектам. Смысл проделанной работы и нововведений в законе заключается в объединении этих трех реестров для создания единой информационной системы. Результат этого объединения будет отражаться в новом документе — техническом плане.

Его принципиальное отличие от технического паспорта заключается в привязке координат поворотных точек объекта (здания, строения, сооружения) на местности и местоположения квартиры в границах этажа здания. Согласно вступившим в силу новым нормативным актам, с 1 апреля 2012 года технический план объекта недвижимости будет включать как спутниковую фотографию, так и описание объекта на контуре земельного участка. Этой работой будут заниматься кадастровые инженеры, имеющие специальную квалификацию и аттестацию.

В кадастровом учете первичен земельный участок, а Технический план индивидуализирует объект капитального строительства в обозначенном пространстве. Помимо этого технический план будет включать привычный всем технический паспорт квартиры.

Новый технический план позволит беспрепятственно определить местоположение объекта. В него включены восемь страниц. Три страницы содержат графическую часть: расположение объекта в границах земельного участка и чертеж с нумерацией поворотных точек. Семантическая часть содержит сведения о заказчике и исполнителе работ, краткую характеристику объекта (местоположение - адрес), назначение (жилое - не жилое), материал стен и общую площадь объекта. Также в документе будут указаны исходные данные: правоустанавливающие документы, выписка на земельный участок с координатами и разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства.

Параллельно с печатной версией техплана формируется электронная версия документа, которая необходима для постановки на кадастровый учет. Документ оформляется в формате XML и будет находиться в базе филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю (ранее была Земельная кадастровая палата).

Приложением к техническому плану может служить технический паспорт. Эта норма распространится на объекты капитального строительства, относящиеся к Жилищному фонду.

Однако для принятия решений органами архитектуры о вводе объекта в эксплуатацию, в соответствии со статьей 55 Градостроительного кодекса РФ, необходимо представлять не технический паспорт объекта (как раньше), а документ, подтверждающий соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации.

С 01.04.2013 года на объекты капитального строительства, не относящиеся к жилищному фонду, данная норма не распространяется. То есть проведение технической инвентаризации (изготовление технического паспорта) на объекты капитального строительства, не относящиеся к жилищному фонду производится больше не будет.

Данная норма действует в соответствии с частью 8 статьи 47 федерального закона от 24.07.2007 года № 221-фз «О государственном кадастре недвижимости» и разъяснениям, изложенным в письме Минэкономразвития России от 22.02.2013 № Д23и-449.

Так в данном письме Минэкономразвития России четко прописано, что:

Подготовка технических паспортов на объекты капитального строительства, не относящиеся к объектам жилищного фонда, не предусмотрена действующим законодательством.

В соответствии с частями 1 и 8 статьи 41 Закона о кадастре технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер. Сведения об объекте недвижимости указываются в техническом плане на основании представленных заказчиком кадастровых работ разрешения на ввод такого объекта недвижимости в эксплуатацию, проектной документации такого объекта недвижимости или технического паспорта на такой объект недвижимости.

Технический план может быть оформлен на основании технического паспорта объекта капитального строительства, относящегося к жилищному фонду, выданного после 1 января 2013 г.
Осуществление подготовки технического плана на основании сведений технического паспорта на объект капитального строительства, не относящийся к жилищному фонду, изготовленного после 1 января 2013 г., не предусмотрено действующим законодательством.

Стоит уточнить, что технический план необходимо оформлять только на вновь вводимые объекты. Это необходимо для их постановки на кадастровый учет. Документом, подтверждающим постановку на государственный кадастровый учет объекта недвижимости является кадастровый паспорт объекта.

Для регистрации права собственности на объект недвижимости (получение свидетельства на право собственности на объект) необходим только кадастровый паспорт. Технический паспорт для регистрации права собственности на объект, как было раньше, теперь не требуется.

Если вы несколько лет проживаете в квартире, то она давно внесена в кадастр в составе многоквартирного дома. Квартира является ранее учтенным объектом, и если в ней не сделана перепланировка или реконструкция, она не разделена на две и более частей, то на нее будет выдан Кадастровой палатой кадастровый паспорт. Для продажи и других манипуляций с квартирой вам нужно будет придти в филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Краснодарскому краю. Соответственно, повторно вносить данные не требуется, и получать технический план не нужно.

В связи с тем, что процесс изготовления технических планов на здания, помещения, сооружения сравнительно недавно начался, не все граждане могут оценить упрощенную государством процедуру по регистрации прав на свои объекты.

Граждане зачастую, по старинке, приходя в органы БТИ получают там ответ на вопрос «Нужно ли делать технический паспорт?» - «Конечно нужно !!!». А как не верить государственной структуре? Только вот есть Закон – и им нужно пользоваться, и получить тот же результат (зарегистрированное право на свой дом, квартиру и т.д.) потратив на это меньше денег и времени.

Новое законодательство (давшее право кадастровым инженерам изготавливать технические планы на здания, помещения, сооружения) упрощает процедуры регистрации недвижимости, идет навстречу людям, уменьшает затраты на оформление документов.

Но пока не всем понятно – «Кто такой кадастровый инженер и как определить его компетентность?»

Мы постарались дать ответ на этот вопрос здесь

Наше предприятие имеет в своем штате высококвалифицированных специалистов –топографов, инженеров по инвентаризации и кадастровых инженеров, которые в короткий срок и с высоким качеством выполнят работы по изготовлению:

технических и межевых планов, необходимых для регистрации права собственности как на объекты недвижимости так и на земельные участки;
документа, подтверждающего соответствие параметров построенного, реконструированного объекта капитального строительства проектной документации;
топографической съемки земельного участка;
вынос и закрепление на местности поворотных точек земельного участка
и все остальные работы, необходимые для оформления полного пакета документов.

Ключевые слова:

техплан